CHAB Municipalities

أسئلة وأجوبة

الفصل الخامس: البناء

ترخيص
- كيف يتم تقديم رخصة بناء؟
  يقدم طلب رخصة البناء الى رئيس البلدية.
- ما هو القانون المتعلّق برخص البناء للأبنية السكنية التي تقل مساحتها عن 120 مترا" مربعا" وكيف يتم تطبيقه؟ وهل هناك مدّة زمنية محددة؟ وهل تعفى هذه الرخصة من الرسوم؟ وهل باستطاعتنا الحصول على نسخة منه عبر الانترنت؟
  ان القانون المطلوب معرفته يحمل الرقم ٤٥٣/٩٥ (اعفاء بعض رخص البناء من الرسوم وفقا" لتصاميم نموذجية) ومدّد العمل بأحكامه لمدة خمس سنوات اعتبارا" من ١/ ١/ ٢٠٠١ بموجب القانون رقم ٣١٩/٢٠٠١ (قانون يرمي الى تمديد العمل بأحكام القانون رقم ٤٥٣/١٩٩٥ ). وعليه، فان العمل به يبقى ساريا" حتى ١ / ١/2006 ويطبّق الاعفاء من الرسوم على بعض رخص البناء للعقارات الواقعة خارج الأماكن التالية:
  - مراكز المحافظات والأقضية والمناطق المنظمة.
  - مراكز الاصطياف والاشتاء والأماكن الأثرية والسياحية والزراعية المحددة والأخرى التي ستحدد بموجب مراسيم.
  - القرى والمناطق التي يتم استثناؤها بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء" على اقتراح المجلس الأعلى للتنظيم المدني أو التي تكون موضوعة تحت الدرس بمرسوم.
  وللاطلاع عليه يمكن مراجعة ملحق الجريدة الرسمية عدد ٣٤ تاريخ ٢٤/ ٨/ ١٩٩٥.
- أقوم بدراسة لانشاء مشروع خاص، ملعب رياضي للميني فوتبول، في احدى البلدات الجنوبية على قطعة أرض استأجرتها لهذه الغاية وأريد تأجير هذا الملعب للعموم وهو كناية عن انشاء ملعب أرضه من العشب الاصطناعي، يحيطه سياج حديدي وبناء غرفة مكتب وغرفة لابدال الملابس وحمام، اضافة" الى كافيتيريا صغيرة للمرطبات والشاي والقهوة. ما هي الاجراءات القانونية الواجب اتباعها قبل البدء بالمشروع؟ ومن هي الجهة المخوّلة باعطائي الرخصة؟ وما هي علاقتي بالبلدية والرسوم التي تتوجب تجاهها؟
  بما أن الملعب المطلوب انشاؤه يتضمن بعض الأبنية، فيتوجب عليكم تكليف مهندس منتسب لنقابة المهندسين لوضع التصميم للملعب مع جميع الأبنية المخصصة له وتقديمها للبلدية التي تودعه بدورها للدوائر الفنية في التنظيم المدني ويعطى الترخيص بالانشاء بعد دفع الرسوم المتوجبة للبلدية والتي تلحظ في الكشف الفني الذي ينظمه مكتب التنظيم المدني.
- ما هي نسبة العمار في الأرض المصنّفة زراعية؟ وهل البلدية تعطي الترخيص وما هي تكلفته؟
  يتوجب ذكر رقم العقار والمنطقة العقارية وتوجيه السؤال الى دوائر التنظيم المدني المختصّة، اذ أنها الجهة الوحيدة المختصّة ببيان نسبة الاستثمار العام والسطحي لكل عقار في لبنان.
  
  ان البلدية تعطي الترخيص بناء" للكشف الفني الذي تنظمه الدوائر الفنية في التنظيم المدني.
  
  أما فيما يتعلق بالتكلفة فهو سؤال يتعلق بمعرفة حجم البناء ونوع البناء والمواد التي تستعمل فيه ولا يمكن الاجابة عنه.
- أين يمكن الاطلاع على الرسوم التي يتوجب على المواطن دفعها للحصول على رخصة بناء وما هي المستندات المطلوبة؟
  ان رسوم الترخيص بالبناء منصوص عليها في القانون رقم ٦٠/٨٨ (قانون الرسوم والعلاوات البلدية وتعديلاته) المرعية الاجراء ويمكن الاطلاع عليها في الدليل البلدي الصفحتين ١٦ و ١٧ بما فيها أيضا" المستندات المطلوبة.
- تقدّم مواطن للحصول على تصريح لبناء بركة مياه مكشوفة داخل الأرض ومكان للدجاج بارتفاع ٥،٣ متر وطول ٧ متر وضمنها حمام وغرفة للعدّة وانما سطحها ذو سقف معدني مركب. فهل الترخيص يعطى من قبل البلدية أم من قبل التنظيم المدني؟
  ان طلب المواطن يجب أن يحال الى دوائر التنظيم المدني للتثبّت من أن النواحي الفنية مؤمنة خاصة فيما يتعلق ببركة المياه والحمام وغرفة العدّة، واستنادا" لموافقة دوائر التنظيم المدني يعطي رئيس البلدية الترخيص. لافتين النظر الى أن اعطاء الترخيص محصور قطعا" برئيس البلدية ولكن يتوجب الحصول على موافقة التنظيم المدني من الوجهة الفنية قبل اعطاء الترخيص من قبل رئيس البلدية. علما" أن الترخيص لمكان للدجاج يخضع لأحكام المرسوم الاشتراعي رقم ٢١/٣٢ (المحلات الخطرة والمضرّة بالصحة والمزعجة).
- هل يحق للبلدية اعطاء تصريح باقامة خيمة من القساطل الحديدية مسقوفة بالقرميد في الملك الخاص؟ وما هي الشروط المتوجبة لاعطاء مثل هذا التصريح؟
  ان الشروط المتوجبة لاعطاء تصريح باقامة خيمة غير ثابتة، هي التالية:
  - اثبات الملكية للعقار الذي تقام فيه الخيمة.
  - أن يستوعب العقار الخيمة المطلوب الترخيص بها0
  - أن لا يوجد أي تعد على الطرقات والأملاك العامة.
  - مدى امكانية الوصول اليها عبر ممر قانوني قائم وموجود.
  - كما يتوجب الحصول على تعهّد من صاحب الخيمة للبلدية المختصة يوليها حق ازالة الخيمة دون قيد أو شرط اذا تبيّن لها سوء التصرف بالخيمة كون البلدية مسؤولة عن تأمين السلامة العامة وحسن الجوار (قرار مجلس شورى الدولة رقم ٥٤٥/٢٠٠٢ ).
- أملك قطعة أرض مساحتها ٢٥٠٠ متر مربع وأرغب ببناء تصوينة من الحجر الصخري التجميلي. من هي الجهة المخوّلة اعطائي الرخصة؟ وما هي تكاليفها ورسومها والمستندات المطلوب تقديمها؟
  ان بناء تصوينة يوجب الحصول على ترخيص من البلدية المختصّة لقاء رسم بلدي قدره ١٠٠٠٠ ل.ل، ويجب في هذه الحالة عند تقديم المعاملة ارفاقها بسند تمليك مع خريطة تبيّن شكل التصوينة.
- ما هي الاجراءات اللازمة للحصول على ترخيص بناء كنيسة أو جامع؟
  للحصول على ترخيص بناء معبد تطبّق نفس الأصول المعتمدة للحصول على ترخيص بناء عادي، أي تكليف مهندس مختص منتسب الى نقابة المهندسين لوضع التصاميم والخرائط التنفيذية وتقديم الطلب الى نقابة المهندسين ومن ثم الى البلدية للحصول على رخصة البناء.
- كيف يمكن للمواطن أن يراجع أو أن يحافظ على حقه بخصوص رخصة بناء موجودة في البلدية منذ عدّة سنوات ولا ترخّص بسبب مماطلة أحد الأعضاء (لمنفعة خاصة) في البلدية لأمر لا يمت للعمل البلدي بصلة؟
  ان الفقرة (د) من المادة الرابعة من المرسوم رقم ١٥٨٧٤/٢٠٠٥ (المرسوم التطبيقي لقانون البناء) أوجبت التقيد بالمهل المحددة في البند ثانيا" من المادة الرابعة من قانون البناء واعتماد الآلية الواردة في المادة الثالثة من هذا المرسوم التطبيقي التي تبيّن الاجراءات الواجب اتخاذها من قبل صاحب الرخصة وخاصة" النبذة السادسة من الفقرة الثالثة من المادة الثالثة من ذات المرسوم.
- هل التصريح الصادر عن البلدية بانشاء خيمة كبيرة (هنكار أو معرض سيارات) بحاجة الى كشف فني من التنظيم المدني لكي يكون قانونيا"؟
  يتوجب تقديم تصريح خطي موقع من مهندس مسؤول ومصدّق من احدى نقابتي المهندسين ويعطى مشروطا" باتخاذ كافة التدابير اللازمة لتأمين شروط السلامة العامة في محيط البناء ويشترط موافقة الدوائر الفنية اذا كان يتعلق بأعمال الترميم والتسنيد وابدال السقوف الموجودة وأعمال تسوية الأرض الطبيعية وانشاء جدران دعم وانشاء حيطان داخلية وفتح أو سد نوافذ داخلية أو خارجية.
- ما هي المستندات المطلوبة لافادة انجاز البناء؟ وما هي المستندات التي يتوجب على البلدية أن تطلبها من مالك العقار للتأكد من تاريخ الانجاز اذا لم يكن لديها أي مستندات تثبت ذلك وللتأكد من أن البناء يقع على العقار المذكور في الطلب ولا يوجد أي تعدي على العقار المجاور؟ مثلا" بناء مؤلف من ثلاثة طوابق كل طابق مقسم وأقدم المالك على بناء خيمة من حديد وقرميد على سطح البناء وأقفلها من الخارج بألواح من زجاج وقطّعها من الداخل بألواح من ألمينيوم، فهل يمكن لرئيس البلدية اعطاء افادة انجاز عن مقسّم واحد وهو الطابق الأرضي فقط اذا طلب المالك ذلك بغية بيع المقسّم المذكور؟
  يعتبر العقار وحدة عقارية كاملة بطوابقه الثلاث الا اذا كان تم افرازه الى عدة أقسام.
- أملك قطعة أرض في بلدة العذرا وحصلت على رخصة لبناء تصوينة من باطون وحديد وتلبيس حجر وعندما انتهت مدة هذه الرخصة طلبت تجديدها ولكن رئيس البلدية امتنع عن تجديدها. فهل يحق له ذلك؟ وأي قانون يرعى هذا الموضوع؟ وفي أي تاريخ صدر؟
  تعطى الرخصة وتجدد طالما أن الشروط القانونية متوفرة.
ترميم
- ما هي أعمال الترميم المستثناة من الرخصة؟
  بموجب المادة ٢ من القانون رقم ٦٤٦/٢٠٠٤ (قانون البناء): " فان كافة أعمال الترميم في الأبنية الموجودة قانونا" أو التي تم تسويتها مستثناة من الرخصة "، وهي مفصّلة في المادة ٢ من المرسوم التطبيقي لقانون البناء رقم ١٥٨٧٤/٢٠٠٥ ويكتفى بتصريح خطي موقّع من مهندس مسؤول ومصدّق من احدى نقابتي المهندسين.
- كيف يتم الحصول على تصريح بالترميم في قرية أو بلدة لا يوجد فيها بلدية؟
  يقدم التصريح عن الأشغال المنوي القيام بها خطيا" وفقا" للنموذج المفروض الى المحافظ أو القائمقام في القرى التي ليس فيها بلديات.
- هل هدم حائط داخل المنزل يستلزم أي رخصة؟
  ان هدم حائط داخلي يستلزم تقديم طلب موقع من مهندس مسؤول ومصدّق من احدى نقابتي المهندسين الى البلدية المعنية والتي بدورها تحيله الى الدوائر الفنية المختصة للحصول على الموافقة.
تسوية ومخالفة
- لقد قمت بتركيب زجاج على شرفة مطلة على الطريق العام مساحة (١٨٠x١٨٠ سنتم) بشكل غير ثابت، درفتين متحركتين كل منها (٦٠x٦٠) تقريبا" هل هذه تعتبر مخالفة؟
  ان تسكير الشرفات يعتبر زيادة في معدل الاستثمار العام وهذه الزيادة في المساحة تعتبر مخالفة يتوجب ازالتها أو اجراء تسوية قانونية لها وفقا" لأحكام القانون رقم ٣٢٤/٩٤ (تسوية مخالفات البناء) الذي يسمح باجراء تسوية للمخالفات التي يثبت أنها مرتكبة قبل تاريخ ١/ ١/١٩٩٤. أما البرادي المؤلفة من درفات متحركة مصنّعة من مواد شفافة غير ملونة والتي توضع على الشرفات بمثابة برادي تقليدية لا تحتاج لأي ترخيص أو تصريح سندا" للمادة ١٤ من القانون رقم ٦٤٦/٢٠٠٤ (قانون البناء).
- أنا أملك شقة وأريد تسكير الشرفة الخارجية بالزجاج، هل يحق لي ذلك؟ وما هي الرسوم المتوجبة الواجب دفعها للبلدية لكي تعطيني رخصة بهذا الموضوع؟
  يتوجب تقديم طلب ترخيص لاجراء الكشف الفني على وضعية الشرفة للبت بمشروعية الطلب على أن تحدد البلدية الرسوم المتوجبة لهذا الترخيص.
  
  ونلفت النظر الى أن البرادي المؤلفة من درفات متحركة مصنّعة من مواد شفافة غير ملونة والتي توضع على الشرفات بمثابة برادي تقليدية لا تحتاج لأي ترخيص أو تصريح وتحتسب من ضمن مساحات الشرفات.
- متى وكيف تفرض تسوية مخالفة البناء؟
  ان كل بناء ينشأ بدون ترخيص قانوني يعتبر مخالفا" لقوانين وأنظمة البناء ويتوجب هدمه سندا" لنص المادة ٢٢ من القانون رقم ٦٤٦/٢٠٠٤ (قانون البناء) أو تسوية أوضاع المخالفة فيه، وبعض المخالفات يمكن تسويتها بموجب المادة ٢٣ من ذات القانون التي جاء فيها: " اذا كانت الانشاءات لا تتنافى مع التخطيط ولا مع الشروط القانونية، فتعطى الرخصة أو الوصل بالتصريح مع فرض غرامة تعادل ضعفي قيمة جميع الرسوم المتوجبة عن القسم الذي يكون قد تم. أما اذا كانت المخالفة تتنافى مع الشروط القانونية فلا يمكن تسويتها الا استنادا" لقانون يصدر ويحدد أصول وشروط تسوية مخالفات البناء " وحاليا" لا يزال يطبّق على تسوية المخالفات التي يثبت أنها مرتكبة قبل ١/ ١/١٩٩٤ القانون رقم ٣٢٤/٩٤ (قانون تسوية مخالفات البناء).
- ما هو النص القانوني الذي يطبّق على الأبنية المنشأة في الأملاك البلدية الخاصة (المشاعات) من أجل تسويتها؟
  ان المادة ٦١ من القانون رقم ٥٨٣/٢٠٠٤ (قانون موازنة عام ٢٠٠٤) نصّت على: " امكانية افراز العقارات في الأملاك الخصوصية العائدة للدولة أو المؤسسات العامة أو البلديات أو المشاعات العائدة للقرى والتي أنشىء عليها خلافا" للقانون، كليا" أو جزئيا" أبنية أو أجزاء أبنية، دون التقيد بالأصول الواجبة في الافراز والمنصوص عليها في القوانين والأنظمة النافذة. تطبق أحكام هذه المادة على الأشخاص الذين تقدموا بطلبات للشراء مستوفية الشروط القانونية لتسوية مخالفاتهم، وكذلك الأشخاص الذين أجاز لهم القانون الاستفادة من أحكامه ضمن المهل القانونية ". وللمرسل المراجعة حيث قدم ملفه الكامل استنادا" لنص هذه المادة.
- ما هي الآلية المتبعة لتسوية مخالفات البناء؟ ومن هي الجهة المخوّلة باجراء التخمين؟ وكيف يتم تحصيل غرامات التسوية والاجراءات الواجب اتباعها؟
  ان المادة ١٣ من القانون رقم ٣٢٤/٩٤ (قانون تسوية مخالفات البناء) بيّنت آلية اجراء التخمين والاعتراض عليه.
  
  ان التخمين هو من اختصاص اللجان المذكورة دون سواها، وان المخالفة اما أن تكون قابلة للتسوية فتسوّى وتدفع الرسوم المتوجبة وتصبح المخالفة مرخصا" بها وقانونية، أو أن تكون غير قابلة للتسوية فبتوجب عندها هدمها ، ولكن يستثنى من الهدم بصورة مؤقتة ما نصت عليه المادة ٣ من القانون المذكور أعلاه: "التي توجب فرض غرامة سنوية تساوي عشر مرات مجموع الرسوم التي تتوجب عند الترخيص بالبناء، ويعاد النظر بهذا التخمين مرة كل خمس سنوات اذا لم يتم الهدم وازالة المخالفة خلال السنوات الخمس السابقة".
  
  ان رسوم تسوية مخالفات البناء عندما تفرض تصبح متوجبة الأداء ويتوجب تسجيلها على الصحيفة العينية للعقار كدين ممتاز على العقار ولا ترفع الاشارة الاّ بكتاب خطي صادر عن الادارة التي طلبت وضعه، وعلى الادارة أن تستمر بملاحقة المدين لحين التسديد أو حجز أملاكه وبيعها بالمزاد العلني.
  
  اذا"، كل مالك لديه مخالفة بناء في عقاره ويرغب بتسويتها عليه أن يكلف مهندسا" مرخصا" له من نقابة المهندسين لتقديم تصريح بالمخالفة وفقا" لما هو مبين في البند ٣ من المادة ٨ من القانون رقم ٣٢٤/٩٤ (قانون تسوية مخالفات البناء) حيث أن الآلية مبينة ومفصّلة بكل وضوح.
- اذا كان يوجد بناء على أرض مشاع لقرية ليس لديها بلدية، فهل يمكن اجراء تسوية لهذه المخالفة؟
  حدد القانون رقم ٣٢٤/٩٤ (قانون تسوية مخالفات البناء) كيفية اجراء التسويات على المشاعات، كما وأن المادة ٦١ من القانون رقم ٥٨٣/٢٠٠٤ (الموازنة العامة والموازنات الملحقة عن عام ٢٠٠٤) بينّت كيفية افراز العقارات التي تم اشادة أبنية عليها خلافا" للقانون.
- هل يمكن اعطاء افادة محتويات عن عقار مبني عليه مخالفات بناء أو تعد على الأملاك العامة من أجل اتمام معاملة حصر ارث وانتقال؟
  يجب ايجاد حل للمخالفة المرتكبة اما بتسويتها بدفع الرسوم المتوجبة عليها أو بازالتها بهدمها بحسب تاريخ ارتكاب المخالفة حتى يمكن الحصول على افادة المحتويات.

» الرجوع